Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
Die gesetzliche Grundlage für die Umwandlung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jede Wohnung wird dann als einzelne Immobilie in das Grundbuch eingetragen und kann damit auch mit Grundschulden oder Hypotheken belastet werden. Diese Umwandlung ist die Voraussetzung dafür, dass die Wohnungen einzeln verkauft werden können, z. B. an die derzeitigen Mieter.
Nicht jede Wohnung kann in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Voraussetzung ist, dass alle wesentlichen Räume innerhalb der Wohnung liegen und die Wohnung baulich abgeschlossen ist. Dies wird von der zuständigen Bauordnungsbehörde betätigt (Abgeschlossenheitsbescheinigung).
Die Entwicklung der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Wohnungsbestand der Stadt Regensburg
Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab. Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für Sie als Mieter nichts. Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen, die Wohnung zu verkaufen.
Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, tritt dieser in das bestehende Mietverhältnis ein. Damit erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter, weil der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat, um dort selber einzuziehen.
Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz. Die Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung in derartigen Umwandlungsobjekten ist drei Jahre ausgeschlossen. Kündigungen während dieser Sperrfrist sind unwirksam. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch.
Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Der Vermieter kann dann wiederum nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat. Er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten beachten, und der Mieter kann sich auf Grund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen. In Fällen der Kündigung nach Umwandlung empfiehlt es sich, gegen die eingegangene Kündigung gegenüber dem Vermieter Widerspruch einzulegen und den Mieterbund Regensburg e. V. aufzusuchen.
Nochmals zur Klarstellung:
- · Kein Mieter darf zum Kauf seiner Wohnung genötigt werden
- · Ungerechtfertigt aus seiner Wohnung verdrängt werden
- · Zu einer Veränderung des Mietpreises gezwungen werden.
Siehe hierzu:
Artikel in der Mittelbayerischen Zeitung vom 17. April 2004